Berlino, l'esproprio delle case

Manifestazione della campagna Deutsche Wohnen & Co enteignen davanti alla Porta di Brandeburgo, 2021

Il 20 settembre Berlino ha votato con un'affluenza del 74,2 per cento e ha dato il 25,65 per cento alla Linke. La Cdu, il partito del sindaco uscente, ne ha perso quasi dieci punti in un anno. Elif Eralp, avvocata di 45 anni, figlia di socialisti turchi fuggiti dopo il golpe del 1980, è in vantaggio per diventare sindaca della capitale tedesca. Le consultazioni con Verdi e Spd sono iniziate il 28 settembre.

Il tema che ha deciso la campagna elettorale non era l'economia, la difesa o l'immigrazione. Era l'affitto. La Linke ha vinto promettendo di dare attuazione a un referendum approvato cinque anni prima, il cui esito è rimasto in un cassetto: la socializzazione degli alloggi delle grandi società immobiliari. In tedesco si chiama Vergesellschaftung, socializzazione, ed è una parola diversa da esproprio. Il primo riguarda la proprietà, il secondo l'uso. La differenza giuridica conta più di quella politica, e spiega perché la partita si gioca sull'articolo 15 della Legge fondamentale, scritto nel 1949 e mai applicato in settantasette anni.

La posta in gioco

Il referendum si tenne il 26 settembre 2021. Vinse con il 57,6 per cento dei votanti, il 59,1 per cento delle schede valide, con un quorum fissato al 25 per cento superato di due volte e mezzo. Riguardava 243 mila appartamenti in affitto, circa un sesto di tutti gli alloggi in locazione della città, appartenenti a dodici società con più di tremila unità ciascuna.

Da allora sono successe cinque cose. La prima: la corte costituzionale del Land di Berlino ha respinto il ricorso dell'iniziativa contro la stima ufficiale dei costi, nell'agosto 2021. La seconda: il Senato uscente, e poi quello guidato dalla Cdu dal 2023, hanno rifiutato di dare seguito al voto sostenendo che il testo non era una legge ma un mandato non vincolante al governo cittadino. La terza: una commissione di esperti ha consegnato il suo rapporto nel giugno 2023, concludendo che la socializzazione è costituzionalmente possibile. La quarta: nella primavera del 2026 il parlamento berlinese ha approvato una legge quadro che fissa i requisiti di una socializzazione futura e non ne realizza nessuna. La quinta: il 2 luglio 2026 il governo federale di Friedrich Merz ha annunciato una legge che vieta ai Länder di socializzare patrimoni abitativi privati.

Nello stesso periodo il titolo Vonovia, il maggiore proprietario immobiliare del Paese, ha perso il 30 per cento dall'inizio dell'anno ed è il peggior titolo del Dax. L'azione è scesa sotto i 18 euro, contro un valore patrimoniale per azione stimato in 46,22 euro: un terzo. Il mercato prezza il rischio politico prima che il rischio sia diventato una legge.

Da dove viene la rabbia

Berlino è una città di inquilini. L'85 per cento delle famiglie vive in affitto, contro una media europea del 31,6 per cento. È l'unico grande paese dell'Unione dove l'affitto prevale sulla proprietà: 52,8 per cento della popolazione, contro il 24,1 per cento dell'Italia.

La città era economicamente povera e questo la rendeva accessibile. Nel 2003 un giornale locale la definì "povera ma sexy". Nel 2016 il canone mediano richiesto per un nuovo contratto era di 9 euro al metro quadro. Nel 2025 era di 15,78, con quasi 20 euro per il nuovo costruito. La misura ufficiale della città, il Mietspiegel, aggiornato ogni due anni, è passata da 5,84 euro al metro quadro nel 2015 a 7,71 nell'edizione presentata a maggio 2026, con un aumento del 6,9 per cento in un anno.

La ragione della corsa sta nella cronologia. Tra il 2012 e il 2022 la città ha guadagnato 211.100 famiglie e 137.600 alloggi. Il deficit calcolato dall'istituto di credito del Land è di 73.500 abitazioni.

La ragione politica sta in quello che la città ha venduto. Nel 1998 privatizzò la Gehag, la società che nel 1925 aveva costruito la Hufeisensiedlung, il complesso a ferro di cavallo di Britz. Nel 2004 il Senato rosso-rosso guidato dal socialdemocratico Klaus Wowereit vendette la Gsw, 65.700 appartamenti, a un consorzio dei fondi americani Whitehall e Cerberus per 405 milioni di euro, con oltre 1,5 miliardi di debiti accollati all'acquirente. Fino al 2006 Berlino aveva ceduto quasi 140 mila alloggi pubblici. Il senatore all'Economia di allora era della Linke: oggi definisce quella decisione, in un'intervista, "una decisione di merda".

I compratori hanno consolidato. Deutsche Wohnen ha rilevato Gehag nel 2007, BauBeCon nel 2012, circa settemila alloggi da Blackstone nel 2013, e la stessa Gsw tra il 2013 e il 2014. Vonovia ha assorbito Deutsche Wohnen nel 2021. Oggi il gruppo controlla quasi 138 mila appartamenti a Berlino, quasi sette volte il secondo operatore. Il suo amministratore delegato, Luka Mucic, replica che è meno dell'8 per cento di tutti gli alloggi della città.

Il referendum nacque così, nel 2018, dentro i comitati di quartiere, con una raccolta firme che nel 2019 superò di quattro volte il quorum e nel 2021 arrivò a 349.658 firme depositate.

Il referendum e il muro dei tribunali

Una precisazione necessaria, perché circola sbagliata: non esiste una sentenza della Corte costituzionale federale sul referendum berlinese. Le pronunce rilevanti sono di altre sedi.

La corte costituzionale del Land, il 16 agosto 2021, respinse il ricorso dell'iniziativa contro la stima dei costi pubblicata dal Senato nella comunicazione ufficiale. La stima parlava di 29-39 miliardi di euro. L'iniziativa sosteneva che quella cifra fosse gonfiata per condizionare il voto. I giudici risposero che la soglia di interferenza illecita si supera solo quando prevale l'intento di orientare gli elettori, e che nel caso specifico non era così.

La sentenza decisiva era arrivata cinque mesi prima, il 25 marzo 2021, e riguardava un'altra legge. Il Mietendeckel, il blocco dei canoni entrato in vigore a Berlino nel febbraio 2020 e applicato ad almeno un milione e mezzo di alloggi, fu dichiarato nullo dall'origine perché il diritto locativo è materia federale e il Land non poteva legiferare. Fu una sconfitta dura per la maggioranza che l'aveva voluta.

Dentro quella sentenza c'è però un passaggio che oggi vale più della sentenza stessa. I giudici scrissero che una legge federale il cui unico scopo sia escludere la competenza dei Länder non produce l'effetto bloccante previsto dalla Costituzione. È esattamente la definizione del progetto annunciato da Merz, e sarà il primo argomento dei ricorsi.

L'articolo 15, la norma che dorme

La socializzazione berlinese si fonda sull'articolo 15 della Legge fondamentale: terreno, risorse naturali e mezzi di produzione possono essere trasferiti in proprietà comune o in altre forme di economia comune mediante una legge che regoli natura e misura dell'indennizzo.

Tre cose vanno dette su questo articolo. La prima: non è mai stato applicato dal 1949 e non esiste giurisprudenza che lo interpreti, solo dottrina e perizie. La seconda: si può modificare o cancellare solo con una legge di revisione costituzionale approvata dai due terzi del Bundestag e del Bundesrat; una legge federale ordinaria non può disattivarlo. La terza: la competenza legislativa resta concorrente, e i sostenitori sostengono che il Bund non avendo mai legiferato sulla socializzazione abbia lasciato spazio ai Länder.

La commissione di tredici esperti nominata dal Senato nel 2021 e presieduta dall'ex ministra federale della Giustizia Herta Däubler-Gmelin consegnò il rapporto finale il 28 giugno 2023, dopo diciannove sedute. Conclusione: la socializzazione è costituzionalmente possibile e attuabile, il Land ha la competenza, un indennizzo sotto il valore di mercato è ammissibile. Quattro membri depositarono pareri di minoranza.

Il punto aperto è l'indennizzo. La socializzazione "depurata dalla speculazione" è la richiesta politica fondativa della campagna, ed è anche la sua maggiore vulnerabilità giuridica.

Il divario non è una contraddizione tra calcoli approssimativi. Dipende dal modello: indennizzo ancorato al valore di bilancio degli immobili oppure ancorato alla redditività futura e alla sostenibilità finanziaria dell'ente che li riceve. Lo studio dell'IMK, pubblicato tre giorni prima del voto, sostiene che con la seconda impostazione l'operazione si sostiene da sola, senza sussidi del Land, anche mantenendo il blocco degli affitti. La Corte dei conti di Berlino ha scritto nel 2024 che non esiste uno scenario attuabile con rischi accettabili, e il Senato ha iscritto la socializzazione tra i rischi speciali di bilancio.

Chi vuole espropriare

Eralp ha messo la socializzazione come condizione per entrare in un governo: "Per me è del tutto chiaro che in un governo si debba anche socializzare, perché c'è stato un voto chiaro, un mandato democratico a tutte le parti". La co-presidente federale del partito, Ines Schwerdtner, è più secca: "Con la Linke di Berlino al governo si socializzerà".

Dietro il partito c'è la campagna civica, che porta un argomento economico. Secondo l'iniziativa, le grandi società "fanno soldi dai soldi" con i canoni e il modello è troppo redditizio perché cedano volontariamente, quindi serve l'articolo 15. La loro proposta è un indennizzo tra il quaranta e il sessanta per cento del valore di mercato.

Il Berliner Mieterverein, l'associazione inquilini con 183 mila iscritti, sostiene la stessa tesi partendo dalle privatizzazioni: "Sconfitte dolorose sono state la privatizzazione di Gehag, Gsw e dei patrimoni comunali dopo la riunificazione. Questi errori oggi ci pesano molto". Aggiunge un dato che circola poco: gli inquilini di Deutsche Wohnen pagano in media 179 euro all'anno di affitto solo per finanziare i dividendi degli azionisti.

I sindacati hanno legato la questione abitativa a quella salariale. L'87 per cento dei delegati del Dgb di Berlino e Brandeburgo ha votato per sostenere il referendum legislativo. La segretaria regionale Katja Karger ha posto la domanda in modo diretto: "A cosa servono contratti collettivi riusciti se una parte sempre maggiore del reddito se ne va nell'affitto?".

Il costituzionalista Heribert Prantl ha scritto sulla Süddeutsche Zeitung che l'articolo 15 "dorme dal 1949" ma resta diritto vigente, e che a Berlino si sta svolgendo un esperimento esemplare.

Chi vuole impedirlo

Il fronte contrario è più largo e parte dal governo federale. Il pacchetto per la crescita e l'occupazione approvato dalla coalizione tra Unione e Spd il 2 luglio 2026 stabilisce che la statalizzazione dei patrimoni abitativi privati tramite leggi di socializzazione dei Länder non sia più possibile. In cambio, la federazione istituisce una propria società edilizia.

Merz ha motivato la scelta con l'incertezza per gli investitori: il dibattito ha avuto attenzione internazionale "in senso negativo", ha detto, e gli investitori si chiedevano cosa stesse succedendo in Germania. Il vicecancelliere Spd Lars Klingbeil ha sintetizzato la posizione in cinque parole: "Vogliamo costruire, non espropriare". La ministra federale dell'edilizia Verena Hubertz ha aggiunto che le socializzazioni non creano nuovi alloggi e che già solo il dibattito genera insicurezza nel settore.

Il sindaco uscente Kai Wegner ha sostenuto che gli espropri costano miliardi che la città non ha e impediscono alloggi di cui c'è bisogno urgente. Il presidente bavarese Markus Söder ha definito l'idea "Schnapsidee", un'idea da ubriachi, e ha minacciato di tagliare i fondi federali a Berlino se la Linke governerà. La Csu ha parlato di "missione suicida socialista" che non produrrebbe un solo alloggio.

Le associazioni di proprietari usano un argomento diverso, non ideologico. Kai Warnecke, presidente di Haus & Grund: "Chi deve costruire alloggi o modernizzare un edificio per i prossimi decenni ha bisogno di fiducia nelle condizioni politiche". L'associazione delle imprese berlinesi avverte che "con l'esproprio non nasce un solo metro quadro di nuovo spazio abitativo" e che si perderebbe fiducia nella piazza economica. Le banche regionali, compresa la Sparkasse di Berlino, segnalano che i portafogli immobiliari garantiscono i mutui, e che erodere il loro valore alza il costo del credito.

L'istituto IW di Colonia, in un policy paper del 6 luglio 2026, elenca cinque canali di danno: la Germania non viene distinta da Berlino all'estero, l'effetto non resta confinato all'immobiliare, le banche restringono i finanziamenti, i bilanci di federazione e Länder vengono trascinati nei problemi di Berlino, la fiducia si ricostruisce lentamente. Nel paper si legge che i piani berlinesi "sono ben più di un esperimento di politica locale".

Il costituzionalista Ulrich Battis, in un'intervista di fine settembre, sostiene che una socializzazione cade sul principio di proporzionalità, perché la città non ha i soldi. È l'argomento su cui il fronte del no costruirà i ricorsi.

Cosa succede quando si calmiera senza costruire

Sul piano empirico l'evidenza non è a senso unico, e vale la pena leggerla per intero.

Il blocco degli affitti berlinese durò tredici mesi, dal febbraio 2020 all'aprile 2021. L'istituto Diw di Berlino rilevò che i canoni richiesti per gli alloggi regolati calarono tra il 7 e l'11 per cento rispetto ai non regolati, che il numero di annunci crollò e che solo un annuncio su quattro rispettava il tetto. L'istituto IW trovò un calo dei canoni del 10,3 per cento accompagnato da un calo dell'offerta del 51,8 per cento, e sintetizzò il rapporto in una formula: riduzioni di offerta cinque volte più grandi delle riduzioni di canone. L'istituto ifo ha misurato nel 2026 l'effetto del solo rischio regolatorio: a tre anni dalla revoca, il rapporto tra prezzi e affitti di Berlino resta tra il 10 e il 15 per cento sotto il trend precedente.

La Catalogna racconta una storia più ambigua. Uno studio su tre ricercatori ha trovato canoni calati del 4-6 per cento senza riduzione dell'offerta dopo la legge regionale del 2020. Un lavoro della Federal Reserve di San Francisco sulla stessa riforma ha trovato un'offerta ridotta del 10 per cento e canoni in aumento nella fascia bassa. Una ricerca del 2026 basata sulla legge statale del 2023 trova un calo robusto dei contratti e un effetto sui prezzi che sparisce in specificazioni alternative.

Dove si è regolato senza costruire, l'offerta si è ridotta. I Paesi Bassi hanno introdotto un segmento intermedio regolato nel luglio 2024 e nell'aprile 2026 il governo ha annunciato un allentamento, dopo vendite in massa da parte dei proprietari privati. A Parigi il 46 per cento degli annunci supera i tetti legali, contro il 31 per cento dell'anno precedente, e il dispositivo scade a novembre 2026 se non interviene una legge.

Succederà altrove?

La domanda ha una risposta netta: nessuna socializzazione di grandi società immobiliari è mai stata eseguita nell'Unione europea. Berlino è arrivata più vicino di chiunque altro, con un referendum vinto e un parere giuridico favorevole, e ha eseguito zero espropri.

Quello che esiste altrove è altro.

Il caso danese merita una riga in più, perché è l'unico in cui una legge ha cambiato il comportamento degli investitori internazionali. La normativa entrò in vigore nel luglio 2020 e non citava nessuno per nome, ma era nata contro un fondo specifico, al punto da essere ribattezzata "legge Blackstone" dai giornali. Blackstone ha ridotto la sua presenza nel paese. Il limite è riconosciuto anche nel rapporto del Parlamento europeo: il capitale è mobile, e le restrizioni in un paese possono spostare gli investimenti altrove.

Gli stessi dati sulla proprietà disegnano un fenomeno che è piccolo in aggregato e concentrato in pochi luoghi. Secondo lo studio preparato per il Parlamento europeo nel luglio 2026 dagli studiosi Aalbers, Böhmer e Fernandez, il patrimonio dei fondi residenziali quotati dell'Unione è passato da 4,8 miliardi di euro nel 2004 a 198,7 nel 2024, e la quota europea su quello mondiale dal 19,3 al 27,5 per cento. Il rapporto tra valore degli immobili e reddito da locazione è di 11,1: undici euro di immobili per ogni euro di affitto annuo. Il modello non vive di canoni, vive di rivalutazione.

A Berlino i grandi proprietari aziendali detengono il 17 per cento dello stock abitativo e il 20 per cento degli affitti. In Germania il mercato dei veicoli di investimento immobiliare capitalizza lo 0,14 per cento del prodotto interno lordo.

Il quadro europeo in cui tutto questo accade: gli affitti nell'Unione sono cresciuti del 29,3 per cento tra il 2010 e il 2025, con punte del 77,7 per cento in Austria e del 50,7 nei Paesi Bassi. La Germania è al 12 per cento di famiglie che spendono oltre il 40 per cento del reddito per la casa. La Banca centrale europea ha documentato nell'aprile 2025 che gli acquisti di abitazioni da parte di investitori istituzionali sono più che triplicati in un decennio, e che nei mercati dove la loro presenza è alta il legame tra prezzi e salari locali si indebolisce.

Voce della community

Sul forum tedesco r/de il thread sul referendum legislativo della Linke ha raccolto 1.336 voti e 436 commenti nell'arco di due giorni. Il più votato apre una questione tecnica: una socializzazione significherebbe per Berlino gestire 200 mila alloggi in più, con il Land chiamato a organizzarli in diciotto mesi.

Su r/berlin un utente ha aperto una discussione per chiedere a chi è favorevole cosa si aspetta concretamente. La risposta più ricorrente è che l'obiettivo non è risolvere la carenza di alloggi, ma ribaltare il rapporto di forza sui prezzi. Una replica frequente è che l'affitto mediano di Berlino resta basso rispetto a Londra, Parigi o Dublino, e che il problema è la distribuzione del patrimonio, non il livello assoluto dei canoni.

Il fronte scettico usa due argomenti. Il primo: il land berlinese possiede già oltre 350 mila alloggi tramite le sue sei società, e la quota pubblica supera il 20 per cento senza che questo abbia fermato la corsa dei canoni. Il secondo, il più ripetuto: senza costruzione nuova la città resta con lo stesso numero di case e la proprietà cambia solo di mano.

Le soluzioni possibili

Tre strade sono sul tavolo, e non si escludono.

La prima è la socializzazione con indennizzo ridotto, quella che l'IMK calcola in 13,5 miliardi. Ha dalla sua un referendum vinto e un parere giuridico favorevole. Ha contro un governo federale che vuole vietarla e una Corte dei conti che parla di rischi non sostenibili.

La seconda è il modello viennese: non acquisire il patrimonio esistente, ma costruirne di nuovo con denaro pubblico e cooperative senza scopo di lucro. Ha prodotto lo stock abitativo più grande d'Europa e canoni stabili per un secolo. Richiede tempo, una fiscalità dedicata e una classe politica disposta a spendere per decenni senza rendite elettorali immediate.

La terza è la strada danese: colpire i meccanismi di estrazione di rendita invece della proprietà. Divieto di pagare gli inquilini per andarsene, attese minime prima di aumentare il canone dopo una ristrutturazione, requisiti energetici più severi. Funziona sugli investitori. Non aumenta di un metro quadro lo stock esistente.

Il vincolo comune è la competenza legislativa. In Germania il diritto locativo è federale, e su questo sono caduti sia il blocco berlinese sia il tentativo analogo di Monaco di Baviera, respinto dalla corte costituzionale bavarese nel giugno 2022. In Spagna i tetti catalani del 2020 sono stati annullati dal tribunale costituzionale nel 2021. La sentenza di riferimento europea è del 2006: la Corte europea dei diritti dell'uomo, nel caso Hutten-Czapska contro Polonia, stabilì che una regolazione degli affitti che svuota il valore economico della proprietà viola il diritto di proprietà. Il controllo dei canoni non è illegittimo. Non può cancellare il valore dell'immobile.

Posizione ADA

Il referendum berlinese ha vinto cinque anni fa e non ha prodotto un solo appartamento socializzato. La colpa non è di una bocciatura: è di un sistema che consente di votare una cosa e di non farla, senza che nessuno debba risponderne. Il testo non era una legge, era un mandato. Il Senato ha risposto che il mandato non vincolava. Il vuoto è passato per due legislature e tre maggioranze, e ora il governo federale sta costruendo su quel vuoto una legge che rende l'operazione impossibile.

Questo è il punto che riguarda tutti, non solo Berlino. La proprietà immobiliare è diventata in vent'anni una classe di investimento finanziario, con un rapporto tra valore degli immobili e affitti incassati che sfiora undici a uno. Chi compra per rivendere non ha interesse a mantenere stabili i canoni, perché il suo rendimento sta nella rivalutazione. La conseguenza è che la casa smette di essere un servizio e diventa una posizione speculativa, e chi ci vive paga il conto. A Berlino l'affitto pesa il 27,1 per cento del reddito medio familiare, il dato più alto della Germania.

Detto questo, la simulazione berlinese non funziona come la raccontano i suoi sostenitori. L'evidenza sui controlli dei canoni è coerente su un punto: i prezzi scendono, l'offerta scende più in fretta, e chi resta fuori dal mercato regolato paga l'aumento. A Berlino un annuncio su quattro rispettava il tetto: una regola che tre quarti del mercato ignora non è una regola, è una dichiarazione di intenti. Il vero effetto del blocco berlinese è stato un altro, e non compare nei comizi: il rapporto tra prezzi e affitti è ancora dieci-quindici punti sotto il trend, tre anni dopo la revoca, perché gli investitori avevano già spostato i capitali.

La socializzazione, poi, è una misura sulla proprietà, non sull'offerta. Se Berlino acquisisce 243 mila appartamenti, la città avrà gli stessi 243 mila appartamenti, con un amministratore diverso. Il beneficio possibile è il canone per gli inquilini che ci vivono, che secondo una stima dell'istituto ifo vale circa due euro al metro quadro in meno. Il costo della manutenzione, degli interessi e dell'ammortamento resta. Lo studio dell'IMK sostiene che la rendita corrente li copre; la Corte dei conti sostiene il contrario e ha quantificato il rischio.

La domanda vera, quindi, non è se espropriare. È se un referendum vince, chi ha il dovere di attuarlo e chi paga se non accade. Su questo la Germania ha dato una risposta che vale come avvertimento per ogni città europea in cui l'affitto è diventato un problema politico: il voto popolare può vincere, la legge ordinaria può cancellarlo, e la partita si sposta nei tribunali per altri dieci anni. Vienna ha risolto la stessa questione un secolo fa, comprando le case invece di espropriarle. Nessuno vuole più spendere così.

(Trieste — 27 settembre 2026 — ~3.900 parole)

🟢 Firma: ADA L. Agnesi

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